Benedetto Antonini, architetto, urbanista e docente al Politecnico di Milano, è responsabile dell’area disciplinare “Ambiente Costruito” del Master Polis Making: strumenti di gestione urbana per la qualità del vivere. L’intera area disciplinare è strutturata attraverso 3 moduli didattici riguardanti i seguenti argomenti: “Architettura, urbanistica e mobilità”; “Ambiente Fisico”; “Scienza del Paesaggio”.
Nell’ambito delle tematiche prese in considerazione, il prof. Benedetto Antoni, presenta un suo editoriale, già pubblicato nel trimestrale «Inquilini uniti» prodotto dall’ASI – Associazione Svizzera Inquilini, che informa sugli sviluppi della politica della casa e riporta utili consigli pratici riguardanti il territorio Ticinese.
Una nuova politica dell’alloggio
di Benedetto Antonini
urbanista
1) In Ticino il bisogno di alloggi sociali è crescente, è ancora possibile dare risposte concrete e con quali modalità?
2) Nel nostro Cantone non c’è stato un monitoraggio del bisogno né una pianificazione adeguata. Cantone e Comuni possono ancora recuperare il terreno perduto?
3) Che conseguenze sull’uso del territorio? In particolare le nostre città hanno ancora la possibilità di pianificare quartieri residenziali?
4) La minaccia di una bolla immobiliare avrà conseguenze sul mercato dell’alloggio?
Tutte queste domande, tanto interessanti, quanto pertinenti, non possono ottenere una risposta esauriente in un articolo solo. Pertanto, a titolo introduttivo, cercherò di dar loro una risposta generale.
Partiamo all’origine: se si sapesse che la pianificazione del territorio è una disciplina che va ben oltre la gestione “estetica” dello spazio vitale, come invece sembrano intenderla i suoi “venerati” detrattori, si comprenderebbe meglio che essa va praticata in modo interdisciplinare, come già lo affermò Vitruvio in epoca augustea. Ciò significa che con la pianificazione del territorio occorre tendere, anzitutto, a mantenere e, se possibile, incrementare la qualità del vivere della popolazione. Le componenti della qualità del vivere, sono numerose e sovente immateriali, la principale,però è la funzione abitativa. Questo bisogno essenziale si situa indubbiamente tra il primo e il secondo scalino della Piramide Masslow, il noto psicologo americano che ha proposto la teoria dei bisogni dell’uomo, strutturati in modo gerarchico.
Già da qualche decennio ho maturato la certezza che se i piani regolatori non danno una risposta concreta e positiva al problema della casa per tutti, non rispondono convenientemente al mandato politico che è il suo.
E’ certo che in Ticino c’è bisogno di alloggi sociali. Penso, però, che questo “bisogno” che un tempo era riconosciuto solo per le cerchie meno abbienti, oggi sia diventato un problema di tutt’altre dimensioni, un “bisogno” di nuovo tipo, ben più esteso fino a interessare la maggior parte della popolazione, ossia il cosiddetto ceto medio.
La domanda, dunque, a sapere se si possa ancora fare qualcosa in Ticino, per me, è di natura retorica, poiché non si tratta di una questione politica facoltativa, bensì imperativa: bisogna urgentemente fare qualcosa. Ma che cosa?
La prima leva per la soluzione del problema sta nella “governance” del terreno edificabile. Per ragioni storiche che sarebbe assai interessante spiegare, purtroppo gli enti pubblici ticinesi (Cantone, comuni, patriziati) possiedono ben pochi terreni in zona edificabile. Nonostante i costi cresciuti a dismisura, ritengo che sarebbe ancora possibile, anzi opportuno che essi si impegnino a costituire, insieme, un patrimonio di terreni edificabili da gestire secondo principi di socialità, motivati dall’interesse generale, con l’obiettivo di permettere alla maggioranza della popolazione di alloggiarsi convenientemente.
Un ente casa, (fondazione di diritto pubblico o altro) dovrebbe partire dal principio che il terreno non si vende, ma si concede in diritto di superficie, di principio a organizzazioni di cittadini intenzionati a costruire insieme le loro case, raggruppate come si costruì tradizionalmente nei villaggi e nei borghi della nostra Terra, oppure a iniziative immobiliari per edifici d’appartamenti in condominio o in affitto, senza escludere l’edificazione in proprio. Il costo d’affitto del terreno dovrebbe essere tale da permetterne un ammortamento a lunghissimo termine e quello degli edifici e degli appartamenti essere fissato in base al reddito dell’utente. Per ottenere delle economie di scala, si dovrà procedere con operazioni di medie dimensioni e non di singoli edifici, escludendo le case monofamiliari isolate, dove, secondo il principio dei piani di quartiere, in virtù della qualità organizzativa e formale del progetto, della sistemazione sterna, dei servizi offerti e quant’altro, possono essere concesse adeguate maggiorazioni dei parametri edilizi, tali da provocare sensibili riduzioni dei costi finali. Grazie a diritti di prelazione conferiti all’ente-casa, si eviterà la degenerazione delle intenzioni iniziali dopo pochi anni dalla realizzazione di singoli complessi abitativi.
Andrebbero ripristinati, inoltre, i parametri per un equilibrato mercato dell’alloggio di un tempo: incidenza massima del costo del terreno sull’insieme dell’operazione immobiliare 20%; incidenza massima del costo dell’alloggio sul budget familiare 30%. Oggi siamo purtroppo ben lontani da questi valori: per le case monofamiliare il terreno costa come la casa e l’incidenza del costo dell’alloggio diventa proibitivo anche per strati di popolazione medio-alti. Basterebbe un rialzo del costo delle ipoteche di uno o due punti (cosa purtroppo probabile) per mettere nell’angoscia numerose famiglie! Finanziariamente, inora ci si è salvati grazie al fatto che i valori immobiliari sono cresciuti regolarmente e sovente con tassi d’incremento superiori a quelli dell’inflazione. Tuttavia anche questo fenomeno è controproducente, perché la spirale degli aumenti ha dei limiti, è nociva per l’economia generale del Paese e incrementa la domanda esterna rivolta all’immobiliare quale bene-rifugio.
Non ci si vuole arrendere a questa evidenza, tanto più che la rendita fondiaria fa vivere un numero importante di operatori che hanno facili entrature nelle stanze dei bottoni. Il benessere di questi, però danneggia i più e rovina il paesaggio. La costruzione di edifici di lusso venduti a prezzi incredibili a facoltosi acquirenti che non li usano o quasi, equivale, per il territorio ticinese a una corsa verso il burrone coi freni rotti!
Benedetto Antonini, urbanista
www.master.polismaker.org